香港樓價仍有好大下跌空間

香港樓價近幾個星期開始下跌，筆者認為，樓價仍有好大嘅下跌空間，未來2年可能從現時價位的基礎上，至少下跌30%。

筆者認為，香港樓價下跌主要原因是美國長期國債收益率上升，因為香港實行聯系匯率制度，港元匯率與美元掛鉤。香港的住房收益率（房產年收入或租金除以購買價）與10年期美國國債收益率緊密相關。目前兩者均為2.8%。

筆者預計，10年期美國國債收益率明年將升至4%。假設10年期美國國債收益率升至4%，同時香港住房收益率也緊隨美國國債收益率變化，租金保持不變，那麼樓價需要至少下跌24%才能讓住房收益率從當前的2.8%，上升至4%。雖然香港利率水平下跌抑制了抵押貸款還款額，但香港樓價還是許多市民難以負擔。香港住房的價格收入比已經大幅上升，1997年樓價達到峰值時，價格收入比約13.2倍，隨後在2003年跌至5.5倍。目前價格收入比已經升至13.3倍。在1997年，樓宇業主需要支付近10%的抵押貸款利率，而現在抵押貸款利率僅略高於2.2%。因此，利率上升確實會衝擊業主。如果從還清抵押貸款需要一個家庭多少年的收入來看，現在需要17年的收入，與最近一次周期峰值1997年相當。