全球資金大舉進軍日本房地產市場

隨著日元匯率的大幅貶值，日本房地產投資價值顯現，引起包括中國在內的國際投資機構及個人青睞。特別是2014年初以來，外國資金開始大舉進軍日本房地產市場，在日投資額大幅增加。

根據日本瑞穗信託銀行｢都市未來綜合研究所｣近日的數據顯示，2014年外國投資者掀起購買日本房地產熱，當年至少有100多億美元的外國資金進入日本房地產市場，東京市中心的許多高檔物業遭到外國投資者搶購。外國投資者購買日本房地產的資金量已經占日本房地產市場當年交易額的20%，比美國金融危機發生之前的歷史高峰2007年高出80%，外國人買樓已經成為支撐日本房地產市場發展的重要力量。例如，美國大型資產管理公司黑石集團去年耗資1900億日元，在東京市區購買了5000多套住宅。新加坡政府投資公司（GIC）在東京火車站正門前的丸之內以及大手町金融街等中央商務區耗資1700億日元購買了數棟高級辦公大樓。中國複星集團在東京的新興商務中心品川車站附近投資700億日元，購買了一座25層的綜合性辦公大樓，這裡曾經是美國花旗銀行日本總部。美國、法國和德國的投資基金也分別在東京的品川、新宿和中野等地耗資700億日元、380億日元和180億日元購買了辦公大樓和其他綜合性商業設施。

除了政府投資機構、企業法人等外國法人資金大量購買日本物業之外，很多外國人也積極投資日本房地產。特別是中國部分富裕家庭紛紛在東京、大阪、名古屋等大城市購買住宅和商鋪。根據日本不動產研究所預測，在過去一年至少有360億日元的中國私人資金進入日本房地產市場。日本不少房地產公司經常接到中國客戶的諮詢和委託，業務量大幅增加，為此還增加了精通漢語的經紀。住友不動產公司正在銷售中，距離東京銀座不遠的晴海高檔公寓已有相當單位數量被中國顧客購入。

導致外資大舉進軍日本房地產市場的主要原因是：

1.    投資者認為日本大城市的房地產市場已經觸底，已經具有相當的投資價值

2.    日元大幅貶值，外國投資者的投資成本大幅下降，當前是進入日本房地產市場的大好時機

近年日本全國的平均地價下跌幅度大幅縮小，部分地區出現回升。2014年，東京、名古屋和大阪三大都市圈的商業用地和住宅用地均開始回升，東京市區的辦公大樓空置率已經跌到了5%，住宅價格也開始反彈，但是，日本房地產的整體價格依然處於低位，具有較大升值空間。

根據日本房地產仲介公司散發的二手樓廣告，在東京市中心的澀谷區惠比壽一帶，一棟土地面積60平米左右、居住面積100多平米的獨立別墅式住宅，售價在6000萬至8000萬日元之間。在品川區戶越，一棟土地面積132平米、居住面積155平米的獨立別墅式住宅的銷售價格為8990萬日元。在品川區高輪台的一套建築面積75平米的公寓售價為3980萬日元。在目黑區三田的一套約125平米的住宅售價為5680萬日元。

日元匯率大幅下跌是導致日本房地產受到海外投資者青睞的最重要因素，自2012年底以來，由於安倍政府為了消除長達15年之久的通貨緊縮，採取大膽的金融政策，日本中央銀行大規模放鬆銀根，導致日元匯率不斷下跌。目前，外匯市場上的日元對美元的匯率基本維持在120日元左右兌換1美元的水平。如果從2012年9月的77日元兌1美元的匯率來看，已經下跌約43日元，跌幅超過50%。日元急劇大幅貶值，對外國投資者購買日本房地產來說，是一個巨大的投資機會。

由於日本將於2020年舉辦東京奧運會，投資者認為，在這之前東京的房地產升值機會較大。另外，日本房地產的租售比率合理，用於出租的物業投資回報率基本上能夠維持在6%至8%之間，這些因素都激發了海外投資者投資日本房地產的熱情。